你的位置: > 星座运势 » 正文

海南省房地产市场现状与发展趋势

2019-04-21 | 人围观 | 评论:

作者: 肖 毅 郑其敏 冯所森

  摘要:国际旅游岛建设文件出台后,海南省房地产市场出现异常变动。本文分析了当前海南省房地产市场运行中出现的新状况、新特点,对整个房地产形势作出基本判断,并就存在问题、房地产市场发展与国际旅游岛建设间存在的差距、如何向国际旅游岛建设要求转型等提出相应的政策建议。

  关键词:海南;房地产市场;国际旅游岛

   中图分类号:F293.33 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)06-0037-05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.06.10

  

  2010年年初,海南省房价短期内出现连续攀升的态势,其中固然带有一些盲目性,但不可否认价值回归的必然,如资源的稀缺性,房地产品质的提升,城市配套条件的改善以及市场巨大的开放性所致。

  一、海南省房地产市场运行情况

  (一)产品供给情况

  2009年海南省完成房地产开发投资287.9亿元,同比增长44.3%,占全国房地产投资的0.79%。2010年1-3月,海南省完成房地产开发投资97.82亿元,同比增长1.4倍,高于全国35.1%的平均增速。其中,土地开发投资4.01亿元,同比增长4.2倍。从应付省外逐渐膨胀的购房需求来看,房地产投资速度是适当的。

  2009年,海南省商品房施工面积1992.78万平方米,同比增长32.8%;新开工面积804.99万平方米,同比增长35.4%;竣工面积368.51万平米,同比增长75.01%。2010年1-3月,商品房施工面积1847万平方米,同比增长79.4%;新开工面积388万平方米,同比增长2.0倍;竣工面积86.0万平方米,同比增长35.0%。在建面积按照正常的生产周期1-2年后将陆续投放市场,以2010年1-3月份的销售速度静态估计需2年以上时间消化,因此,笔者认为未来产品供应是较充分的。

  (二)市场销售情况

  从2009年月度销售数据来看,房地产市场处于较为平稳的发展阶段,2009年全年海南省商品房销售面积560.34万平方米,销售总额351.0亿元,全年均价6264元/平米,分别较2008年增长50.5%、73.2%和18.8%。2009年海南省市场并没有呈现出独特性,与全国房地产市场的总体走势基本一致。而国际旅游岛建设文件的出台致使房地产成交放大、价格上扬。2010年1-3月,海南省商品房销售面积295万平方米,同比增长2.2倍,销售额286.34亿元,同比增长3.8倍,同比涨幅均居全国首位。

  (三)房地产金融情况

  2010年3月末,海南省房地产贷款余额372.40亿元,同比增长85.96%,房地产贷款在贷款总额中的占比为17.54%。其中,房地产开发贷款余额152.62亿元,同比增长136.09%;个人住房贷款余额195.81亿元,同比增长56.83%;2010年1季度,全省个人按揭贷款购房8914套,同比增长248.34%;发放按揭贷款36.84亿元,同比增长434.81%。新增房地产开发贷款占房地产投资的29.9%;新增个人房贷款占当期住宅成交额的13.04%;个人住房贷款逾期率为0.50%。

  从以上几组数据可看出,海南省内金融机构介入房地产的程度并不深,房地产金融风险在可控范围。海南省房地产开发、销售很大程度依赖省外资金,包含部分内地金融机构的信贷资金,同时一些与房地产相关的资金跨省流动,其潜在的跨区域金融风险需引起关注。

  二、海南省房地产市场的特点

  (一)客户以外省居民为主,反映全国二套房特征

  2009年,海南省房地产销售面积的76.1%、销售套数的82.5%由省外人士购买,其中,海口市和三亚市向省外销售面积的占比分别为50.9%和76.2%;销售套数分别为54.1%和79.4%,其他市县向省外销售的面积和套数占比均超过90%。海南省房地产市场外向程度高,具有热带海岛旅游房地产的属性,也反映了全国二套以上住房的特征。[1]2009年下半年以来,在逐渐回温的房地产市场气氛影响下,海南省居民成交放大,原因可能是高品质楼盘入市吸引了部分改善型购房需求,房价上升致使投资性购房增加。

  (二)一次性付款比例高,按揭贷款比例较低

  2009年,海南省商品房按揭贷款共21796套,占总销售数量的31.8%,商品房销售一次性付款套数占68.2%,其中,海口市一次性付款占58.2%,三亚市占82.3%,其它市县占90.6%。从高比例的现金支付房款情况看,超前消费的情况不突出,说明房地产市场交易的基础是稳固的,市场发展基本是良性的。

  (三)投资性购房占比上升,资源保护问题浮出水面

  据对典型楼盘购房者的随机抽样调查显示,2009年2-4季,各楼盘投资性购房比例依次为19.8%、20.9%和24.9%。2010年1季度,投资性购房比例上升至45.2%,其中短期转手交易获利为目的的购房占14.7%;自住型购房比例由75.3%下降至54.8%,其中以度假养老为目的的自住型购房占50.0%。自住型比例降低不足以说明风险程度如何,以度假养老为目的购房超过一半,所带来的新移民对公共资源和生态环境的压力则需认真对待。

  

   (四)商品房使用率不高,城乡居民人均面积偏低

  随着省外购房占比不断扩大,商品房空置率过高的问题更加突出。海南省超过80%一手商品房被内地客户购买;二手房交易面积仅占一手房交易面积的16%;文昌市、琼海市等地楼盘的入住率很低,年均居住时间不足25天,入住率不足30%。“两低一高”的现象说明房屋资源浪费情况比较严重,炒卖房屋的现象尚不突出,大多数购房者的目的是长期持有。同时,城镇和农村居民人均住房面积分别为28.87平米和24平米,低于全国人均水平,市场供求的结构性矛盾突出。

  2010年1-3月,海口市二手住宅交易6836套,是一手房交易量的93.4%,同比增加435.7%,其中64.3%为外地客户购买。二手房交易空前活跃,有消化空置房、平抑一手房价格的积极意义,同时也含有短期炒作的成分。

  三、对海南省房地产市场形势的判断

  (一)政策走势

  在外需拉动乏力的情况下,房地产在近几年客观上起支柱产业的作用,房地产经济是不能忽视的。中央对房地产的政策是把支持房地产市场发展与解决住房问题分开。支持房地产市场发展并不等于支持高房价,但抑制高房价客观上可能打压房地产市场和房地产业的发展。当前中央对房地产政策的落脚点在于:希望房地产市场稳定发展,避免价格出现太大波动而崩盘,通过修建保障性住房来解决普通居民的住房。

  海南省政府认为商品房的价格交给市场来决定,政府主要集中精力解决保障性住房问题。但近期房价上涨过快,脱离当地居民实际生活水平,背离海南建设国际旅游岛的初衷,房地产政策风向有所改变,政府开始试图出台系列政策以调控房价。

  海南省房地产市场依赖70%外地客户的高端市场,物业税通常是对二套以上住房、高端住房以及超大面积住房进行征收,如果对这部分物业笼统进行征收,可能会影响整体行业的发展,应当区别情况实行有差别的税收。比如可规定一些基本原则:不反对高端物业,但要限制空置;不反对外省居民购买一套房,但限制多套住房;不反对自住和长期投资,但要限制短期炒房。

  (二)市场供求

  2010年1-3月,海南省商品房施工面积1847万平米,按照2010年1-3月的销售速度,静态估计需2年以上时间消化,同时新开工面积也保持高速度增长。需求方包括两个方面,一是外省需求,当前我国中等收入人群约23%,以每年一个百分点的速度上升,可能形成一千万的购买力,如果一千万中有百分之一,即10万人可能选择在海南省买房;二是本省需求,主要是改善性购房、投资性购房和增量购房(年轻人购房和移民购房)。

  (三)资金形势

  1.跨省资金流入情况

  2010年1季度,海南省外资金流入9745.13亿元,流出省外9386.13亿元,净流入359.0亿元。3月跨省资金流入3479.55亿元,流出3448.84亿元,净流入30.71亿元,比1月减少202.52亿元,比2月减少64.35亿元,资金净流入呈趋稳态势。

  2010年1季度省外银行卡经银联系统跨行支付购房款160.84亿元,为2009年全年的92.95%,其中,1-3月跨行支付分别为110.63亿元、34.07亿元、16.14亿元,省外客户刷卡支付房款金额逐月减少,表明1月以来过热的海南房地产市场已逐渐恢复常态。

  2.房地产企业开发资金来源情况

  全省存款总量和增速都较快,房地产企业贷款也有一定的增长潜力。今年1-3月,房地产开发企业到位财务资金381.49亿,同比增长2.5倍。国内贷款占5.63%,企业自筹资金占8.69%,利用外资占0.08%,其他资金占85.6%,其中购房者的定金及预付款占45.70%。总体上看,当前房地产开发企业资金压力不大,资金风险集中在购房者身上。开发企业通过大量收取购房者定金及预付款把经营风险转嫁到购房者身上,购房者承担了房价高位回落风险和开发经营的风险。

  (四)价格水平

  1.海口市与其他省会城市房价比较

  中国指数数据系统显示,2009年12月海口市商品住宅销售均价5789元,在省会城市中处于中下水平;2010年3月,海口市房均价8194元,比2009年12月增长41.5%,比今年2月回落4.1%,销售价格接近南京市和天津市,在省会城市中处于中上水平(见表2)。

  2.三亚市与其他沿海城市房价比较

  2009年12月三亚市商品住宅销售均价14865元,2010年2月销售均价26817元,超过北京市、杭州市和深圳市,房价排在各大中城市中的第一位,3月房价环比回落26.3%,均价19755元,比去年12月增长32.9%。三亚市住宅均价排在杭州市、北京市和深圳市之后,远超过其他沿海城市的价格水平。

  3.房价的合理水平

  

  目前海南省房价已超过本地居民收入所能承受的水平,由于房地产市场大约有七成需求来自省外的养老度假,即作为国内部分先富裕的人群以奢侈品消费或投资,而不完全是生活必需品,因此海南房价是由高收入人群支撑,是由有购买力的人群决定的。同时这部分人群的购买需求与全国经济形势和政策走向有很大关系,市场需求具有很大的不确定性和依附性特征。从政治和道德的角度看,其中确实有不尽合理之处,先富裕的人剥夺了后富裕的人。[2]

  

  从各城市人均储蓄与住宅成交价格比的排序来看,三亚市排在最后,其比值远远小于其他城市,说明当前的人均储蓄存量不足以支撑如此高的房价,房地产已存在明显的泡沫。海口市房价处于全国省会城市中上水平,其人均储蓄与房价比值处于中下位置,一方面有利于控制土地资源和老年移民,有利于推动城市改造的进行;另一方面也影响本地居民住房问题的解决和大学生在本地就业和居住(见表4)。

  

  综合考虑基础设施、商业配套、人员素质及政府办事效率状况,当前海南省房价已超过城市综合水平,将未来发展预期一次性重估到位。城市的配套发展是一个逐步完善的过程,从国内先进城市发展经验看,基础设施的建造完成可能会给房产价格带来持续增长的机会。海南省作为一个小型经济体,市场规模小,突变因素较多,房地产会否出现跳跃性增长还有待观察。[3]

  客户对自然气候及海景资源的高度需求造成了对海南省房地产明显的奢侈品消费心态,加上本地银行参与度不高,市场供应基本保持稳定,政府不出现明显行政干预的情况下,房地产市场短期内将保持高位维稳的走势。政府限制普通商品房的开发,经回调后不排除房价采取逐波上行的方式反复向上。

  四、海南省房地产市场存在的问题

  (一)房价超经济发展水平,居民生活成本被提高

  2009年,海南省房地产开发投资占固定资产投资和GDP的比重分别为31.4%和16.9%,高于全国18.7%和10.8%的平均水平。全省城镇人均GDP和人均可支配收入分别为19056.33元和13750.85元,仅相当于全国平均水平的75%和80%。

  目前,海南省经济发展还未达到房地产高度市场化的要求,大部分人群依靠非市场化手段解决住房需求。城镇居民基本生活开支占比还很高,无力增加其它消费。2009年全省城镇居民恩格尔系数44.7%,高于全国平均水平近6个百分点。城镇居民收入差距较大,能够通过市场解决住房问题的人数有限。2009年城镇居民最高收入户与最低收入户比接近9倍,全国平均水平为6倍。大多数本地购房者背上沉重的债务负担,影响到了日常生活和消费行为,已成为制约消费启动的最大阻力。

  (二)拉动经济效果不显著,税收和就业贡献不稳定

  总体上看,房地产对海南省经济增长的拉动并不明显。2009年房地产业产值120.72亿元,同比增长24.5%,占全省GDP总量的7.33%。房地产消化的主要是钢材、水泥、玻璃和装修建材等行业的产能,而以上产品海南本地或是产量小或是没有产出,2009年,海南省钢铁、矿建材料、水泥进岛量同比分别增长24.2%、57%、71.3%,因此房地产发展对本地经济的提升作用有限。

  另外,房地产对地方财政收入增长的贡献度较大,但此种发展模式的可持续性不强。对就业人数的贡献是短期的,就业的稳定性较低。

  (三)房地产双重属性导致政策摇摆,投机性比例升高带来隐患

  房地产作为特殊商品,既是消费品又是投资品,如果过于市场化必然凸显其投资品属性,从而强化价格变化的随机性和波动性,导致市场的不确定性加大。政策刺激下形成的房价上涨存在一些非理性因素,同时,由于二手交易市场不完善,市场风险无法由严谨的交易体制和规范来避免,一旦出现投资者信心波动状况,二手交易市场的无序和低效有可能会加速市场信心的崩溃,形成对房产价格的沉重压力。

  (四)市场结构两极失衡,市场容量有待控制

  截止2010年1月31日,海南省商品房可销售面积801.9万平方米、88786套,市场供应相对充足。楼市显现出供不应求的原因,从结构情况来看,房地产供应区域分布不均,在外地购房者较少参与的投资区域,存量住宅供应远高于本地居民的需求。从总量情况看,海南省市场容量相对于全国广大的需求者十分有限,加之市场信息的不对称,其容易受到冲击。

  五、海南省房地产发展与国际旅游岛建设的差距

  国际旅游岛建设对房地产发展的总体要求是保持平稳健康发展,积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业,目前房地产发展的现状与国际旅游岛建设要求有较大差距。

  (一)发展目标错位

  由于海南省房地产曾经出现过偏差,人们不能客观对待房地产市场和解决住房问题,对房地产业的支柱性作用不敢正面肯定,对房地产发展的目的定位不清晰,地方政府比较重视房地产发展所带来的短期利益,特别是对地方财政收入的贡献。2004-2009年全省房地产地方税收从6.75亿元增长至54.49亿元,年均增长率1.3倍。房地产业税收占全省地方税收收入比重逐年提高,由2004年的11.81%提高至2009年的31.41%。在此利益的驱动下,房地产发展不自觉地倾向于住宅开发,土地资源被过度利用,经济发展缺乏后劲。

  (二)土地资本化不足

  住宅化的发展模式对本地经济发展带动作用不明显,同时限制了土地资源的资本化。土地资源过度向住宅集中,较多的转化为个人财富而不是经济发展的资本,挤占了有限的土地资源。当前海南省经济水平较低,需要更多资本支持发展,土地资源尽可能资本化才能提升其对当地经济发展的作用,使房地产发展与当地经济有机的结合。2009年海南省商业性房地产开发占比4.03%,土地资本化明显不足,不利于国际旅游岛的持续开发与建设。

  (三)宝贵资源被低端开发

  虽然住宅房地产得到快速发展,但品质差异不太明显,各个楼盘功能定位基本趋同,土地资源使用效率低,任何人花上较低的成本就可拥有稀缺的土地资源。国际旅游岛建设市场面向全国开放,过低的引入条件将导致土地供应的强大压力,将削弱以宝贵土地资源作为吸引资金、技术和人才的作用。

  (四)保障性住房建设滞后

  加强保障性住房建设,逐步改善城乡居民的住房条件,是当地居民对国际旅游岛建设的期待,也是国际旅游岛建设顺利推进的前提。由于前些年积压房地产延缓了海南省旧城改造和房地产发展,城镇居民的居住条件仍较落后。目前房地产高度市场化而导致的高房价使部分居民承受了较大的经济压力,依靠市场力量已很难解决当地中低收入居民的住房要求。2009年全省保障性住房投资面积534.1万平米,占全省房屋施工面积的26.8%,由于历史欠账较多,众多需要纳入保障性住房解决的人群还无法满足。

  六、海南省房地产发展向国际旅游岛建设要求转型

  近期,房地产发展很快,需求也比较旺盛,但经济基本面支撑不足,市场供求存在结构性矛盾。借国际旅游岛建设的有利时机,海南省房地产目标定位和发展模式需进行适当调整。

  (一)合理规划房地产发展定位

  各种生产要素中,海南得天独厚地拥有土地资源,资金、技术和高素质劳动力的流动性较强,这也是海南省开发建设迫切需要的,其完全可以进行优势组合,互惠互利。目前土地吸引项目、资金和人才的资源作用未很好发挥,大量土地作为住宅化开发被一次性消耗,削弱了土地资本化程度。因此要尽快扭转住宅开发与商用开发倒挂的局面,让有限的土地资源作为创业项目和创业人才的平台。

  (二)建立财政补偿机制协调发展矛盾

  海南市场对外开放,外来购买力增加,导致房价不断走高,同时也影响当地居民的利益。解决中低收入居民住房问题,建议以房地产税收入设立财政补贴基金,用于保障性住房建设和居民购房补贴,缓解房价高企的供需矛盾,增强政府运用经济手段调节房地产市场的能力。

  (三)金融改革和发展支持房地产

  房地产业在国际旅游岛建设中占有举足轻重的地位,是海南省未来20-30年经济发展的支柱性产业,这种目标定位有国家战略支持,同时也符合海南人民的整体利益。金融业应当以自身的改革和发展支持房地产持续稳定发展,促进本地居民住房条件的极大改善。

  

  参考文献:

  [1]中国人民银行海口中心支行课题组.海南省房地产发展状况和政策效应评价[J].海南金融,2009(12):25-29.

  [2]中国人民银行海口中心支行课题组.房地产价格合理性研究:以海南为例[J].海南金融,2008(12):36-41.

  [3]冯学敏,占云生,周婷.海南房地产近期为何迅速升温[J].南方金融,2007(7):65-67.

相关内容推荐:

留言与评论(共有 0 条评论)
   
验证码:
Top